Với vốn đầu tư dự kiến 18.525 tỷ đồng, Khu chức năng đô thị Thượng Cát được Hà Nội giới thiệu nhằm thu hút nguồn lực phát triển đô thị.
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt xác định các quỹ đất dành cho cây xanh, nhà ở xã hội, trường học và hạ tầng kỹ thuật. Yêu cầu đặt ra là bảo đảm sự đồng bộ giữa phát triển nhà ở với giao thông, công trình công cộng và điều kiện sinh hoạt của người dân.
*Quy hoạch làm cơ sở thu hút đầu tư
Theo Cổng thông tin xúc tiến đầu tư Hà Nội, Khu chức năng đô thị Thượng Cát được giới thiệu tại phường Thượng Cát, phường Tây Tựu và xã Ô Diên, với diện tích 138,94 ha, vốn đầu tư dự kiến 18.525 tỷ đồng. Hình thức đầu tư được giới thiệu là ngoài ngân sách; phương thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu thầu rộng rãi.
Thông tin xúc tiến đầu tư dẫn Quyết định số 3840/QĐ-UBND ngày 17/7/2025 của UBND thành phố Hà Nội phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Thượng Cát, tỷ lệ 1/500. Theo quyết định này, tổng diện tích khu đất lập quy hoạch khoảng 143,2 ha, tương đương 1.432.278 m².
Như vậy, diện tích 143,2 ha là phạm vi lập quy hoạch được nêu trong quyết định phê duyệt, còn 138,94 ha là diện tích ghi tại trang giới thiệu cơ hội đầu tư. Hai thông số cần được trình bày đúng nguồn, không dùng thay thế cho nhau. Ranh giới và diện tích thực hiện dự án tại các bước tiếp theo phải căn cứ hồ sơ pháp lý được cấp có thẩm quyền xác định.
Việc công bố dự án trên nền tảng xúc tiến đầu tư cho thấy định hướng thu hút nguồn lực xã hội nhưng không đồng nghĩa dự án đã hoàn tất lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, giải phóng mặt bằng hoặc khởi công. Tương tự, con số vốn đầu tư dự kiến không phải vốn đã giải ngân hay tổng mức đầu tư được quyết toán.
Điểm đáng chú ý của đồ án quy hoạch là không gian đô thị được phân chia theo các chức năng sử dụng đất khác nhau, trong đó có đất ở, cây xanh, trường học và các công trình phục vụ cộng đồng. Đây là cơ sở để xem xét tính đồng bộ của khu đô thị ngay từ bước quy hoạch, thay vì chỉ đánh giá quy mô vốn và diện tích đất.
Theo nội dung quyết định phê duyệt quy hoạch, diện tích đất cây xanh công cộng cấp thành phố khoảng 202.406 m². Đất nhà chung cư bố trí nhà ở xã hội khoảng 53.312 m². Đất trường tiểu học và trung học cơ sở khoảng 6.072 m², đất trường mầm non khoảng 5.130 m².
Các con số trên là chỉ tiêu sử dụng đất theo quy hoạch, không phải diện tích công trình đã xây dựng cũng không phải căn cứ để suy ra số lượng căn hộ, phòng học hoặc khả năng phục vụ thực tế. Việc đầu tư từng hạng mục còn phụ thuộc thủ tục, thiết kế và tiến độ triển khai sau khi dự án đủ điều kiện thực hiện.
*Đồng bộ giao thông, trường học và không gian xanh
Một khu đô thị mới có thể tạo thêm nhu cầu đi lại, sử dụng điện, nước, thoát nước, thu gom chất thải và dịch vụ công cộng. Vì vậy, việc chuẩn bị đầu tư cần đặt hệ thống giao thông nội bộ trong mối liên hệ với mạng lưới đường hiện hữu và các công trình kết nối theo quy hoạch.
Khu vực Thượng Cát có liên hệ với định hướng phát triển hạ tầng giao thông phía Tây Bắc Hà Nội, trong đó có công trình cầu Thượng Cát. Tuy nhiên, khi đánh giá khả năng kết nối của dự án, phải phân biệt các tuyến đường đang khai thác với công trình đang triển khai hoặc mới nằm trong quy hoạch. Không thể mặc nhiên coi mọi tuyến kết nối đã hoàn thành chỉ vì được nhắc tới trong tài liệu xúc tiến đầu tư.
Bên cạnh giao thông, cấp nước, cấp điện, thoát nước mưa, thu gom nước thải và quản lý chất thải rắn là những thành phần hạ tầng kỹ thuật cần được thiết kế phù hợp với quy mô sử dụng đất, dân số và chức năng đô thị. Khả năng đấu nối với hệ thống chung của khu vực phải được làm rõ trong các bước chuẩn bị, thẩm định và triển khai theo quy định.
Để bảo đảm hiệu quả đầu tư, việc xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải được tính toán theo cả nhu cầu trước mắt và khả năng phát triển trong tương lai. Các tuyến đường, mạng lưới cấp thoát nước và công trình đầu mối cần có sự thống nhất về cao độ, công suất và vị trí đấu nối. Đây là những vấn đề phải được nghiên cứu trong hồ sơ chuyên ngành, không thể xác nhận đã giải quyết chỉ từ thông tin giới thiệu dự án.
Đáng chú ý, quỹ đất cây xanh công cộng cấp thành phố được xác định trong quy hoạch là một cấu phần lớn của không gian đô thị. Việc bảo đảm diện tích, chức năng và khả năng tiếp cận không gian xanh có ý nghĩa đối với cảnh quan, môi trường và nhu cầu sinh hoạt cộng đồng. Tuy nhiên, chỉ tiêu đất cây xanh không đồng nghĩa toàn bộ diện tích đó đã được trồng cây, xây dựng công viên hoặc mở cửa phục vụ người dân.
Tương tự, diện tích đất dành cho nhà ở xã hội cho thấy quy hoạch có tính đến nhu cầu nhà ở của các nhóm đối tượng được hưởng chính sách. Nhưng diện tích đất quy hoạch không thể quy đổi trực tiếp thành số căn nhà ở xã hội sẽ được hoàn thành. Các chỉ tiêu cụ thể còn phụ thuộc dự án thành phần, thiết kế và thủ tục đầu tư theo pháp luật.
Việc bố trí đất trường mầm non, trường tiểu học và trung học cơ sở cũng phản ánh yêu cầu phát triển hạ tầng xã hội đi cùng nhà ở. Khi hình thành khu dân cư mới, nhu cầu học tập của trẻ em cần được tính toán phù hợp với quy mô dân số, bán kính phục vụ và khả năng đáp ứng của các cơ sở giáo dục. Đó là yêu cầu cần kiểm soát khi triển khai quy hoạch, không phải thông tin xác nhận trường học đã được xây dựng.
*Kiểm soát tiến độ và trách nhiệm đầu tư
Cổng thông tin xúc tiến đầu tư Hà Nội giới thiệu tiến độ dự kiến của dự án trong giai đoạn 2025–2027. Đây là thông tin ở bước giới thiệu cơ hội đầu tư, không phải căn cứ để khẳng định dự án đã thi công từ năm 2025 hoặc chắc chắn hoàn thành vào năm 2027. Mốc triển khai thực tế phải căn cứ các quyết định, thủ tục và tình trạng thực hiện được cơ quan có thẩm quyền công bố.
Thông tin công khai cũng cần được cập nhật theo từng bước thực hiện. Tài liệu giới thiệu cơ hội đầu tư phục vụ việc tìm hiểu ban đầu của doanh nghiệp, trong khi các quyết định phê duyệt dự án, kết quả lựa chọn nhà đầu tư và thủ tục về đất đai có giá trị pháp lý riêng. Phân biệt rõ các loại tài liệu giúp tránh nhầm lẫn về tiến độ, nghĩa vụ của nhà đầu tư và thời điểm có thể triển khai xây dựng trên thực địa.
Việc lựa chọn nhà đầu tư bằng đấu thầu rộng rãi, theo thông tin giới thiệu, cũng cần được phân biệt với kết quả lựa chọn nhà đầu tư. Chỉ khi hoàn thành thủ tục theo quy định mới có cơ sở xác định chủ thể thực hiện, các cam kết và tiến độ cụ thể. Không nên suy đoán doanh nghiệp trúng thầu hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng khi chưa có tài liệu xác nhận.
Đối với một dự án đô thị có nhiều loại công trình, yêu cầu đặt ra không chỉ là huy động vốn xây dựng nhà ở. Phương án đầu tư đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, trường học và không gian công cộng cần được xem xét đồng thời, làm rõ hạng mục nào do nhà đầu tư thực hiện, hạng mục nào cần phối hợp với các cơ quan hoặc đơn vị quản lý hạ tầng liên quan.
Trong định hướng phát triển đô thị của Hà Nội, thu hút nguồn lực ngoài ngân sách có thể góp phần bổ sung vốn đầu tư, phát triển các khu chức năng mới. Tuy nhiên, quy mô vốn không phải thước đo duy nhất. Khả năng kết nối hạ tầng, bố trí công trình công cộng và chất lượng môi trường sống mới là những yếu tố cần được xem xét xuyên suốt từ quy hoạch đến khai thác.
Với Khu chức năng đô thị Thượng Cát, việc đã có đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là một cơ sở để nghiên cứu, chuẩn bị đầu tư. Những chỉ tiêu cụ thể về cây xanh, nhà ở xã hội và trường học cho thấy yêu cầu phát triển đô thị đồng bộ đã được đặt ra trong quy hoạch. Để định hướng đó trở thành hiện thực, các bước lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức xây dựng và quản lý vận hành phải tiếp tục tuân thủ quy định, bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được thực hiện phù hợp tiến độ, phục vụ nhu cầu lâu dài của người dân./.
