Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI: Ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản
Dự thảo Luật vẫn còn thiếu "mắt xích"; đó là phải quy định rõ hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản và phải thiết lập cơ chế xử lý vấn đề này.
Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, sáng 22/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
*Bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai
Qua nghiên cứu dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) cho rằng, cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.
Theo đại biểu, Điều 20 dự thảo Luật cho phép người mua thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao và đến 95% trước khi được cấp giấy chứng nhận, 5% cuối cùng được giữ bằng tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm khác; đồng thời cũng quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, khi đối chiếu với dự thảo Luật Nhà ở, lại xuất hiện điểm chưa thống nhất. Dự thảo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Phần nhà ở thương mại được bán trong dự án nhà ở cho thuê cũng được miễn nghĩa vụ này.
"Như vậy, cùng là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án. Điều này cần được rà soát kỹ, nhất là khi người mua nhà ở xã hội thường có khả năng tài chính và sức chịu đựng rủi ro thấp hơn", đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phân tích và đề nghị thống nhất nguyên tắc: mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương như: tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc là cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.
Đồng thời, đại biểu cũng đề nghị "bịt" khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán. Khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cho rằng quy định này là cần thiết nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên "đặt cọc", đại biểu chỉ rõ, trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như là phiếu đăng ký, giữ chỗ, đăng ký ưu tiên, thỏa thuận hợp tác... nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.
Đại biểu nhấn mạnh, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc đảm bảo việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc dù mang tên gọi nào đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.
Cũng quan tâm đến vấn đề bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua và bên thuê mua, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) cho biết, Điều 26 của Luật hiện hành quy định cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không sử dụng bảo lãnh, ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.
Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 20 của dự thảo Luật chỉ giữ lại quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán mà lược bỏ hai cơ chế bảo vệ trên. Quy định này vô tình làm mất đi quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành. Nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo xem xét khôi phục cả hai quy định này như Luật hiện hành.
Đối với thời hạn cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, theo đại biểu, Khoản 3 Điều 17 của Luật hiện hành, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc từ thời điểm khách hàng đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Mặc dù Khoản 4 Điều 13 của dự thảo Luật vẫn ghi nhận nghĩa vụ nộp hồ sơ, song đã bỏ đi mốc thời gian 50 ngày. Đại biểu cho rằng, việc không quy định cụ thể thời hạn sẽ thiếu căn cứ pháp lý để xác định và xử lý hành vi chậm thực hiện của chủ đầu tư, trong khi đây là vấn đề mà nhiều cử tri bức xúc phản ánh nhưng vẫn chưa được xử lý triệt để trong thực tiễn. Vì vậy, đại biểu đề nghị tiếp tục giữ nguyên quy định về thời hạn 50 ngày hoặc một thời hạn nhất định để phù hợp với các luật chuyên ngành khác, đồng thời bổ sung các chế tài xử lý nghiêm khắc khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này.
*Xử lý triệt để tình trạng thao túng giá bất động sản
Liên quan đến các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nêu rõ: Về các hành vi cấm, Luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi, nhưng dự thảo Luật đã thu hẹp xuống còn 6 nhóm hành vi. Trong đó, bỏ sót hành vi cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và hành vi thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định. Đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp. Do đó, việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý trong xử lý vi phạm.
Đặc biệt, theo đại biểu, dự thảo Luật chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản - vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường trong thời gian qua. Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi cấm bao gồm: việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá trên thị trường như hiện nay.
Nêu rõ giá bất động sản, việc đầu cơ thao túng thị trường là những vấn đề được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cho rằng, cần phân biệt rõ đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường; trong đó khuyến khích đầu tư, hạn chế việc đầu cơ và phải xử lý nghiêm hành vi thao túng.
Theo đại biểu, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn, làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực thì cần phải xử lý.
Còn thao túng đối với bất động sản rất nguy hiểm bởi hành vi thao túng tạo ra tín hiệu giả về cung - cầu hoặc giá, giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch dự án để làm "sóng", tạo "sóng" bất động sản và sau đó thu lợi.
Nhận định dự thảo Luật đã có nhiều công cụ để xử lý vấn đề này, tuy nhiên, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, dự thảo Luật vẫn còn thiếu "mắt xích"; đó là phải quy định rõ hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản và phải thiết lập cơ chế xử lý vấn đề này. Do đó, đại biểu đề nghị đưa vào Điều 6 dự thảo Luật các hành vi bị nghiêm cấm, giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như: tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp lan truyền thông tin.../.
