Những tồn tại do cấp đất sai thẩm quyền đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc, nhất là khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Khu vực bị cấp sổ sai nằm tiếp giáp Hồ Tà Đùng, huyện Đắk G’Long (tỉnh Đắk Nông) nơi được ví như Vịnh Hạ Long trên cao nguyên (Ảnh: TTXVN phát)

TTXVN - Trong những năm qua, công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được các địa phương quan tâm chỉ đạo và tổ chức triển khai. Đến nay, cả nước đã có trên 97,6% diện tích được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt trên 93%, đất lâm nghiệp đạt trên 98%, đất nuôi trồng thủy sản đạt trên 87%, đất ở nông thôn đạt trên 96%, đất ở đô thị đạt trên 98%... Kết quả này đã góp phần tích cực trong việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tạo nền tảng kỹ thuật cơ bản và thông tin đầu vào chính xác cho công tác quản lý đất đai ngày một chặt chẽ, hiệu quả hơn, là cơ sở quan trọng để quản trị thị trường bất động sản minh bạch, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội chung của cả nước.

*Giao đất không đúng thẩm quyền

Mặc dù công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả nhất định nhưng so với yêu cầu của người sử dụng đất và công tác quản lý về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định. Việc tổ chức thi hành pháp luật tại một số địa phương chưa nghiêm; thời gian giải quyết còn kéo dài so với quy định, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp.

Theo Thạc sỹ Cao Hồng Kỳ, nguyên Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang, Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật tỉnh Hà Giang, công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã góp phần tích cực trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại như: Cấp sổ đỏ không đúng diện tích thực tế theo mục đích sử dụng. Nhiều trường hợp diện tích đất ghi trên sổ đỏ đã ghi gộp diện tích đất ở và đất vườn, ao thành “đất thổ cư” hoặc “đất ở”. Do đó, diện tích đất ở ghi trong sổ đỏ lớn hơn hạn mức đất ở theo quy định của Luật Đất đai rất nhiều lần, không phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Ví dụ như tại huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội có 12.000 sổ đỏ cấp vượt hạn mức đất ở cho phép (vượt quá 400 m2 đối với hộ gia đình, cá nhân tại các xã khu vực trung du và 300 m2 đối với hộ gia đình, cá nhân tại các xã khu vực đồng bằng). Bên cạnh đó là tình trạng cấp sổ đỏ không đúng loại đất, đối tượng sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất, chồng lấn quy hoạch. Ví dụ, trường hợp 8 hộ dân trong diện thu hồi bồi thường giải phóng mặt bằng để thi công đường Đông Trường Sơn, thuộc huyện Sơn Tây, tỉnh Quảng Ngãi đã được cấp sổ đỏ là “đất lưu không” (loại đất này không có trong Luật Đất đai)...

Những tồn tại trên đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý đất đai, nhất là khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; cấp thẩm quyền không có căn cứ để bồi thường cho những hộ được cấp sổ đỏ ghi là “đất lưu không” và cũng không có cơ sở bồi thường cho những hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ vượt hạn mức đất ở.

Thạc sỹ Cao Hồng Kỳ cho hay, nguyên nhân chính cho những tồn tại nêu trên là do sai phạm trong quá trình cấp sổ đỏ tại các địa phương, chủ yếu là ghi diện tích “đất ở” vượt hạn mức cho phép mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; diện tích đất ghi trong sổ đỏ là “đất lưu không” không có trong Luật và chồng lấn quy hoạch đã được phê duyệt.

Chính quyền địa phương thành phố Vĩnh Yên thực hiện cưỡng chế, thu hồi đất để giao cho Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (Ảnh: Nguyễn Trọng Lịch/TTXVN)

Theo quan điểm của Luật sư Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty Luật Niềm tin Công lý, Hội Luật sư Việt Nam, do các văn bản quy định của pháp luật còn chưa chặt chẽ; bối cảnh lịch sử hay trình độ pháp lý của người có thẩm quyền trong việc giao đất còn hạn chế nên đã có tình trạng giao đất nhưng không đúng thẩm quyền. Cụ thể, theo quy định tại khoản 5 Điều 38 Luật đất đai 2003, đất được giao không đúng thẩm quyền được xác định là một trong các trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất. Việc giao đất không đúng thẩm quyền xuất phát từ lỗi của chính các cơ quan có thẩm quyền nên để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người đã sử dụng đất ổn định, lâu dài, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có những sửa đổi để điều chỉnh vấn đề này.

* Giải quyết dứt điểm các sai phạm

Theo đó, tại khoản 2, khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền đã xác định: Với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao. Nếu đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà nước chỉ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 1/7/2014.

Thạc sỹ Cao Hồng Kỳ đề xuất, trước hết, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh phải tham mưu cho cấp ủy, chính quyền phương án, giải pháp đồng bộ, quyết liệt, hiệu quả để giải quyết dứt điểm các vụ việc cấp sai “sổ đỏ” qua các thời kỳ không đùn đẩy trách nhiệm như: Loại đất trong sổ đỏ ghi là “đất lưu không” và các trường hợp “đất ở” vượt hạn mức cho phép mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003.

Thạc sỹ Cao Hồng Kỳ cho rằng, việc sử dụng phần “đất lưu không” được thực hiện tại Điều 157 Luật Đất đai 2013 (Đất xây dựng các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn) quy định khi Nhà nước chưa sử dụng đến phần đất này thì người dân được phép tạm thời sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất này. Khi Nhà nước thu hồi thì người sử dụng đất không được bồi thường đối với phần đất này. UBND các cấp nơi có công trình có hành lang bảo vệ an toàn hay “đất lưu không” có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý công trình tuyên truyền, phổ biến pháp luật về bảo vệ an toàn công trình; công bố công khai mốc giới sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình; kịp thời xử lý những trường hợp lấn, chiếm, sử dụng trái phép hành lang bảo vệ an toàn công trình.

Như vậy, theo quy định, Nhà nước không ngăn cấm việc sử dụng phần “đất lưu không”. Tuy nhiên, hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là chủ sử dụng đất) cần đảm bảo quy tắc an toàn trong quá trình xây dựng công trình. Khi Nhà nước có dự án đầu tư xây dựng trên phần đất này thì chủ sử dụng đất có trách nhiệm nghĩa vụ trao trả phần đất này cho Nhà nước và không được bồi thường.

Để khắc phục những trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vượt hạn mức đất ở, sai quy định của pháp luật về đất đai, Luật sư Nguyễn Văn Ngọc đề xuất, trước hết, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần có văn bản chỉ đạo cho UBND huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh thông báo rộng rãi để người dân được cấp sổ đỏ có sai sót về diện tích đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh diện tích đất ở phù hợp với hạn mức đất ở và thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp phát hiện ra những sai phạm trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra quyết định thu hồi lại sổ đỏ cấp vượt hạn mức; đề nghị chủ hộ gia đình, cá nhân phối hợp điều chỉnh giấy chứng nhận theo hạn mức quy định của Luật Đất đai. Hoặc UBND cấp có thẩm quyền có thể đề xuất áp dụng phương án cho phép người dân nộp tiền sử dụng đất (truy thu nghĩa vụ tài chính theo quy định) đối với phần diện tích đất ở đã được công nhận vượt hạn mức nếu được sự đồng thuận của người dân; đồng thời, làm rõ sai phạm, xử lý các tập thể, cá nhân làm sai, vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định của pháp luật./.