Hà Nội hướng dẫn xử lý phần đất còn lại sau thu hồi không đủ diện tích tối thiểu
Thành phố khuyến khích hợp thửa đất, hợp khối công trình nhà ở liên kế trong khu dân cư hiện hữu để hình thành lô đất có diện tích từ 15 m² trở lên, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên.
Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội vừa đề nghị UBND các xã, phường tuyên truyền, vận động người dân hợp thửa, hợp khối công trình; đồng thời quản lý chặt chẽ trật tự xây dựng đối với phần diện tích đất còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định.
Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội vừa đề nghị UBND các xã, phường tuyên truyền, vận động người dân hợp thửa, hợp khối công trình; đồng thời quản lý chặt chẽ trật tự xây dựng đối với phần diện tích đất còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định. Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định, khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi thì UBND có thẩm quyền quyết định thu hồi, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và quản lý diện tích này theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất không đồng ý thu hồi phần diện tích còn lại, theo hướng dẫn của Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, việc quản lý, sử dụng diện tích này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng và các quy định có liên quan.
* Có thể được xem xét xây dựng trong trường hợp đặc biệt
Về quản lý xây dựng, Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số 73/2024/QĐ-UBND ngày 31/12/2024 của UBND thành phố quy định không xây dựng công trình trên các lô đất tiếp giáp mặt đường, phố có diện tích còn lại sau giải phóng mặt bằng nhỏ hơn 15 m².
Tuy nhiên, Quy chế cũng quy định một số trường hợp đặc biệt cần hoàn thiện liên tục tuyến hoặc đoạn tuyến phố, bảo đảm cảnh quan đô thị.
Theo đó, lô đất có diện tích nhỏ hơn 15 m² nhưng các cạnh từ 3 m trở lên, đủ điều kiện bố trí cầu thang, phòng ở và khu phụ theo tiêu chuẩn hiện hành; chỉ có một mặt tiền, nằm giữa hai nhà liền kề đủ điều kiện xây dựng thì có thể được xem xét cho phép xây dựng.
Công trình trong trường hợp này phải có tầng cao, chiều cao và kiến trúc mặt tiền đồng nhất với ít nhất một nhà liền kề theo hướng hợp khối. Việc xây dựng không được hình thành các mặt bên, mặt đứng khác hướng ra bên ngoài hoặc vượt quá chiều cao của nhà liền kề.
Đối với lô đất có diện tích lớn hơn 15 m² nhưng có một cạnh thửa nhỏ hơn 3 m, Quy chế cho phép xây dựng công trình một tầng, chiều cao dưới 4,5 m.
Thành phố cũng khuyến khích hợp thửa đất, hợp khối công trình nhà ở liên kế trong khu dân cư hiện hữu để hình thành lô đất có diện tích từ 15 m² trở lên, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên.
Như vậy, đối với phần diện tích còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nếu người sử dụng đất đồng ý tiếp tục bàn giao, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và quản lý diện tích này theo quy định.
Nếu người sử dụng đất không đồng ý thu hồi, phần đất còn lại phải được quản lý theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng và Quy chế quản lý kiến trúc thành phố. Việc được xem xét xây dựng không áp dụng đương nhiên mà phải căn cứ vị trí, diện tích, kích thước thửa đất, điều kiện tổ chức không gian và yêu cầu hợp khối kiến trúc.
* Rà soát quy định xử lý đất không đủ điều kiện tồn tại
Liên quan đến vấn đề này, theo Thông báo kết luận số 723 ngày 8/8 của Văn phòng UBND thành phố Hà Nội, UBND thành phố giao Sở Tư pháp chủ trì rà soát các quy định pháp luật có liên quan.
Căn cứ Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, Sở Tư pháp có trách nhiệm tham mưu, đề xuất UBND thành phố việc ban hành quy định xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh.
Trường hợp cần thiết, Sở Tư pháp tham mưu UBND thành phố xin ý kiến Bộ Tư pháp và Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, bảo đảm đầy đủ căn cứ pháp lý trong quá trình xây dựng quy định.
Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 được Quốc hội thông qua ngày 23/4/2026 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Trước đây, Điều 15 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội đã quy định việc xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại sau thu hồi đất. Tuy nhiên, điều khoản này đã được bãi bỏ theo Quyết định số 40/2025/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 1/7/2025.
Trong thời gian Sở Tư pháp rà soát, báo cáo UBND thành phố, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề nghị UBND các xã, phường tăng cường tuyên truyền, vận động người dân hợp thửa với lô đất liền kề hoặc hợp khối công trình nhà ở liên kế.
Chính quyền địa phương phải thường xuyên kiểm tra, quản lý chặt chẽ trật tự xây dựng, không để phát sinh công trình vi phạm, nhà “siêu mỏng, siêu méo” hoặc những vấn đề ảnh hưởng đến trật tự, văn minh và cảnh quan đô thị trên các tuyến đường sau giải phóng mặt bằng.
Việc xử lý phần diện tích còn lại sau thu hồi phải đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và yêu cầu quản lý quy hoạch, kiến trúc. Đây cũng là nhiệm vụ cần được thực hiện ngay từ quá trình lập, phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng nhằm hạn chế phát sinh những thửa đất có diện tích, hình dạng không phù hợp để tồn tại hoặc xây dựng công trình sau khi mở đường./.
