Việc sửa đổi những nội dung liên quan đến đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được người dân đặc biệt quan tâm.
TTXVN - Luật Đất đai là một trong những luật có tác động to lớn đến sự phát triển của đất nước về kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng và đời sống của người dân. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã kế thừa Luật Đất đai trước đây, đồng thời có bổ sung một số điều khoản quan trọng, phù hợp điều kiện thực tế. Trong đó, việc sửa đổi những nội dung liên quan đến vấn đề đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được người dân đặc biệt quan tâm.
Hiện tại, nội dung được chú ý trong vấn đề đăng ký đất đai là quy định về đối tượng là hộ gia đình sử dụng đất do việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Về nội dung này, theo quy định hiện hành tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất là “những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
Khái niệm này đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai. Theo đó, khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” nay bao gồm “những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Theo dự thảo luật, những người trong hộ gia đình sử dụng đất không còn phải sống chung với nhau nữa mà chỉ cần đáp ứng điều kiện: có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống và có quyền sử dụng đất trước ngày luật có hiệu lực. Nội dung này nếu được thông qua sẽ gây không ít khó khăn cho người dân khi có nhu cầu mua, bán đất.
Chị Nguyễn Ngọc Phương Quỳnh (ngụ thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh) chia sẻ, gia đình chị có 3 anh chị em, trong đó chị và anh của chị Quỳnh đều đã tách khẩu, sang địa phương khác làm ăn, lập gia đình từ nhiều năm nay. Gần đây, bố mẹ chị Quỳnh muốn bán một mảnh đất của gia đình rộng khoảng 1.000m2 để lấy tiền chi tiêu. Tuy nhiên, giấy chứng nhận sử dụng đất của mảnh đất này lại ghi là cấp cho “hộ gia đình” và chỉ ghi tên của bố chị Quỳnh. Theo quy định hiện hành, bố mẹ chị Quỳnh muốn bán mảnh đất, phải có đầy đủ chữ ký của tất cả các con ruột cũng như dâu, rể. Việc này, theo chị Quỳnh rất khó khăn vì các anh chị em trong nhà hiện “mỗi người một nơi”, khó có thể sắp xếp thời gian để về lo thủ tục bán đất cho bố mẹ.
“Để làm thủ tục bán đất cho bố mẹ tôi, tất cả các con, dâu, rể đều phải về ký vào giấy khước từ tài sản hoặc ủy quyền để bố tôi bán đất. Đây là thủ tục rất rườm rà, phức tạp. Theo tôi, việc sửa luật lần này nên bỏ đối tượng cấp cho hộ gia đình để giảm bớt khó khăn trong giao dịch bất động sản cho người dân”, chị Phương Quỳnh cho hay.
Theo bà Ung Thị Xuân Hương, nguyên Chánh án Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Thành phố Hồ Chí Minh, vấn đề “hộ gia đình sử dụng đất” từ lâu đã gây tranh cãi rất nhiều vì việc xác định các thành viên trong hộ gia đình gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và gây khó khăn khi công chứng. Theo đó, Luật quy định cấp đất cho “hộ gia đình” nhưng không nói rõ xác định hộ gia đình theo hộ khẩu tại thời điểm nào. Nhiều trường hợp thành viên không có tên trong hộ khẩu nhưng lại khiếu nại vì có đóng góp kinh tế cho hộ gia đình nhưng lại không được quyền đồng sở hữu đất, rất phức tạp. Bà Hương nêu ý kiến dự thảo Luật nên bỏ đối tượng là “hộ gia đình sử dụng đất” trong quy định.
Cùng với đó, việc quy định về đối tượng là hộ gia đình sử dụng đất cũng có khả năng gây phát sinh thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch đất đai. Theo đó, khi các hộ gia đình có nhu cầu giao dịch đất đai, cơ quan đăng ký luôn yêu cầu đại diện hộ gia đình phải làm đơn gửi Ủy ban nhân dân hoặc Công an cấp xã xác nhận tình trạng nhân khẩu của hộ đó ở thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để đối chiếu với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình. Nhiều trường hợp Công an hoặc Ủy ban nhân dân xã không lưu hồ sơ, thủ tục hành chính không thực hiện được. Trường hợp có lưu hồ sơ cũng mất nhiều thời gian xác nhận.
Đồng quan điểm, Thạc sỹ Võ Văn Phúc, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, dự thảo chưa xét đến tính nhất quán với các bộ Luật khác cùng liên quan về vấn đề hộ gia đình. Thực tế áp dụng vẫn có sự nhầm lẫn giữa khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai gồm thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có chung quyền sử dụng đất và hộ gia đình theo Luật Dân sự và Luật Cư trú, gồm những người có tên trong sổ hộ khẩu, trong đó có cả những người có chung quyền sử dụng đất và những người khác có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng nhưng không chung quyền sử dụng đất. Sự nhập nhằng này trong quy định đã làm phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp đất đai giữa các thành viên gia đình với nhau trong thời gian qua.
Trên cơ sở đó, Thạc sỹ Võ Văn Phúc kiến nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên bỏ đối tượng sử dụng đất là “hộ gia đình”. Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo hộ gia đình, cho phép người sử dụng đất cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi nhận theo cách liệt kê những cá nhân có quyền sử dụng đất chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng với đó, dự thảo nên xét đến trường hợp thành viên gia đình có chung quyền sử dụng đất nhưng phân tán nhiều nơi, khi có nhu cầu mua, bán đất đai có thể cấp quyền cho hộ gia đình ủy quyền cho 1-2 người đại diện đứng ra thay mặt toàn hộ thực hiện thủ tục giao dịch.
Từ một quan điểm khác, luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, Công ty Luật An Pha Na (Thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng, cùng với bỏ đối tượng sử dụng đất là “hộ gia đình”, dự thảo Luật nên bỏ quy định phải ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Trạch đề xuất, dự thảo Luật không nên quy định phải ghi tên tất cả các thành viên hộ gia đình sử dụng đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đổi mà nên theo quy định trước đây là chỉ ghi tên chủ hộ đại diện. Việc định đoạt quyền sử dụng đất sẽ do các thành viên hộ gia đình tự thỏa thuận hoặc nhờ tòa án phân xử trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Nhận định việc bỏ ghi tên tất cả thành viên trong hộ gia đình giúp các cấp chính quyền thuận lợi hơn trong quản lý đất đai song cũng tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến mâu thuẫn, tố tụng giữa các thành viên khi giao dịch đất, nhưng theo luật sư Trạch, việc này vẫn nên làm.
Đối với trường hợp hộ gia đình sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm, dự thảo Luật giữ nguyên quy định của Luật Đất đai hiện hành về công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ về đất; đang thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn (thường là địa bàn miền núi); được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Tuy nhiên, đối với những trường hợp hộ gia đình không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn hoặc ở địa bàn có điều kiện khó khăn nhưng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại dự thảo.
Theo Tiến sỹ Võ Trung Tín (Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh), quy định trên sẽ khiến các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vì lý do lịch sử hoặc do hệ quả của quá trình khai hoang, du canh, di cư... chịu thiệt thòi. Đây là nhóm đối tượng yếu thế, nhạy cảm và dễ bị tổn thương, nếu không có phương hướng giải quyết ổn thoả sẽ dẫn đến nguy cơ khiếu kiện, bất ổn. Ông Võ Trung Tín đề nghị dự thảo vẫn giữ nguyên quy định của Luật Đất đai hiện hành, vẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhóm đối tượng này./.
