Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Quan tâm bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản
Nhiều điểm trong Dự thảo cần được bổ sung, chỉnh sửa để phù hợp với thực tiễn cuộc sống, đảm bảo tính khả thi, hiệu quả của pháp luật khi thi hành.
TTXVN - Chiều 19/10, Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức Hội thảo góp ý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự kiến trình thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV sắp tới.
Tại Hội thảo, các đại biểu nhất trí cho rằng, dự thảo Luật được xây dựng hướng tới đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với các luật liên quan, nhất là với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)… Tuy nhiên, nhiều điểm trong Dự thảo cần được bổ sung, chỉnh sửa để phù hợp với thực tiễn cuộc sống, đảm bảo tính khả thi, hiệu quả của pháp luật khi thi hành.
Bà Ung Thị Xuân Hương, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Thành phố Hồ Chí Minh ý kiến về khoản 4 Điều 24 quy định chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan có thẩm quyền về việc đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trước khi đưa vào kinh doanh, để cơ quan có thầm quyền kiểm tra, trả lời bằng văn bản.
Theo bà Ung Thị Xuân Hương, theo quy định này, trước khi bán chủ đầu tư chỉ thông báo cho cơ quan có thẩm quyền, còn cơ quan có thẩm quyền có trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê mua hay không thì không rõ. Điều này dẫn đến, Nhà nước không quản lý được thị trường bất động sản, chủ đầu tư không công khai được bất động sản đã bán và có trách nhiệm hoàn thành thủ tục đăng ký pháp lý, đăng ký vật lý về bất động sản. Nhà nước, người tiêu dùng thiếu thông tin về bất động sản để đưa ra các quyết định đầu tư một cách chính xác, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Do đó, Bà Ung Thị Xuân Hương đề nghị bổ sung điều kiện đăng ký đối với bất động sản hình thành trong tương lai trước khi bán, chuyển nhượng: “đối với các dự án bất động sản: chuyển nhượng một phần, chuyển nhượng sản phẩm bất động sản đã hoàn thành, hình thành trong tương lai, cho thuê, cho thuê lại phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền trước khi đưa vào giao dịch”.
Đối với điều 43 của Dự thảo, bà Ung Thị Xuân Hương đề nghị cần quy định hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật về công chứng, chứng thực”.
Bởi theo bà Ung Thị Xuân Hương, khi tham gia giao dịch về bất động sản, người dân/người tiêu dùng là bên yếu thế so với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản về mặt kinh tế, hiểu biết pháp luật và khả năng thương lượng. Nhà nước phải có công cụ hỗ trợ đảm bảo quyền và lợi ích của người dân khi tham gia giao dịch; có một bên thứ ba độc lập tư vấn các nội dung hợp đồng một cách khách quan không thiên vị, đảm bảo các bên tham gia công khai cam kết chịu trách nhiệm thực hiện đúng thỏa thuận, giúp giảm thiểu tranh chấp. Quy định như trên thể hiện sự đảm bảo, bảo hộ của Nhà nước đối với quyền về tài sản và các lợi ích kinh tế liên quan đến giao dịch bất động sản của người dân, nhằm thống nhất, đồng bộ, tập trung, thuận tiện để người dân nhận được sự bảo hộ cao nhất từ Nhà nước; đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai và bất động sản.
Nhất trí về vấn đề bảo vệ quyền người tham gia giao dịch bất động sản quy định tại Điều 43, ông Nguyễn Quý Hòa, Phòng Công chứng số 1 Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, cá nhân luôn luôn là yếu thế trong quan hệ với bên kinh doanh bất động sản là doanh nghiệp, vì doanh nghiệp luôn có một bộ phận các luật sư, các chuyên gia làm nhiệm vụ chuyên soạn thảo hợp đồng. Nhiều nội dung hợp đồng có những điều khoản mà với tư cách là người mua không thể biết được có thể mang lại những bất lợi cho mình.
“Nếu quy định bắt buộc phải thông qua công chứng, công chứng sẽ xem xét hợp và nếu có những gì không phù hợp quy định pháp luật hoặc bất lợi cho người mua và sẽ tư vấn cho người mua để xem lại thỏa thuận và sửa như thế nào để vừa phù hợp quy định của pháp luật, vừa bảo vệ quyền lợi cho người dân với tư cách là người yếu thế hơn trong giao dịch bất động sản”, ông Nguyễn Quý Hòa chia sẻ.
Ông Lê Đình Hiếu, Sở Công thương Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Dự thảo Luật cần chỉnh sửa câu, chữ mang tính kỹ thuật lập pháp. Các thuật ngữ cần được thống nhất, xuyên suốt trong Luật, cụ thể như khoản 6, Điều 3 đề nghị sử dụng cụm từ “là giao dịch giữa các bên” để diễn đạt hoạt động động thuê, mua nhà, công trình xây dựng thay cho “là thỏa thuận giữa các bên”, vì khái niệm “giao dịch” rõ nghĩa, chính xác hơn.
Đối với khoản 8, Điều 3, ông Lê Đình Hiếu đề nghị sử dụng “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” đã được định nghĩa tại Điều 9 thay cho “tổ chức kinh doanh bất động sản”, đồng thời bổ sung thêm chủ thể “cá nhân kinh doanh bất động sản” trong điều này và từ đó bổ sung chủ thể này vào các điều khoản liên quan khác trong Dự thảo luật.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 83 điều (bỏ 11 điều, bổ sung 2 điều so với Dự thảo đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5)./.
